На рынке появился новый тренд. Почему инвесторы выбрали фонды коммерческой недвижимости?

На рынке частных инвестиций появился новый фаворит. Россияне все чаще инвестируют в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗИПФ), которые специализируются на коммерческой недвижимости — складах, бизнес-центрах и других объектах, потенциально генерирующих доход. За последние два года стоимость чистых активов таких фондов увеличилась в 1,5 раза. Аналитики связывают рост интереса к ЗПИФам с ситуацией на рынке жилья и начавшимся перетоком средств с депозитов. Почему инвесторы стали чаще интересоваться фондами с коммерческой недвижимостью и как обезопасить такие вложения — в материале «Ленты.ру».

Долгое время коммерческая недвижимость оставалась инструментом для крупных игроков — девелоперов, институциональных инвесторов и профессиональных участников рынка. Частным инвесторам она казалась совершенно недоступной. В первую очередь из-за слишком высокого порога входа, ведь стоимость одного склада или бизнес-центра измеряется миллиардами рублей. Однако в последние годы все больше россиян используют возможность инвестировать в коммерческую недвижимость, приносящую доход, через закрытые паевые инвестиционные фонды.

Закрытые ПИФы — это форма коллективных инвестиций, когда фонд создается на определенный срок, например, на 5 или 10 лет, и погасить паи можно только после этого срока, а количество паев и сроки их выдачи ограничены.

В последние годы приток инвесторов в такие фонды постоянно увеличивается. Это хорошо иллюстрирует рост объемов недвижимости, которая находится под управлением ЗПИФов. По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, с января по октябрь 2025 года этот показатель у розничных фондов, работающих с частными инвесторами, увеличился почти на треть и составил 4,7 миллиона квадратных метров. В абсолютных значениях прирост составил 1,1 миллиона квадратных метров. Стоит сравнить эту цифру с аналогичным показателем прироста за весь 2024 год — 1 миллион квадратных метров.

Статистика ЦБ также говорит о росте привлекательности закрытых паевых инвестиционных фондов на коммерческую недвижимость. По данным Банка России, стоимость чистых активов ЗПИФов, инвестирующих в коммерческую недвижимость, на 30 сентября 2023 года составляла 304 миллиарда рублей. Год спустя показатель вырос до 393 миллиардов рублей, а к 30 сентября 2025 года достиг уже 455 миллиардов рублей. За два года рынок прибавил половину своего объема, более 150 миллиардов рублей. Ситуация на рынке намекает, что этот тренд сохранится надолго.

Квартира под вопросом

Вложение денег «в бетон и кирпичики», то есть приобретение квартиры для сдачи в аренду, долгие годы считалось самым понятным и надежным вариантом инвестиций. Но сегодня универсальность этого решения уже под вопросом.

Массовая программа льготной ипотеки, которая обеспечивала основную часть сделок в новостройках, постепенно обрастает новыми ограничениями. Покупатели новых квартир могут рассчитывать в основном на дорогие рыночные кредиты, в декабре 2025 года ставки в российских банках составляли от 17 до 23 процентов. На вторичном рынке, где никогда не было льготной ипотеки, уже наблюдается существенное снижение спроса. По данным столичного управления Росреестра, в январе-ноябре 2025 года на московской «вторичке» было зарегистрировано 123,61 тысячи сделок. Это на 4,1 процента меньше суммарного показателя 11 месяцев прошлого года (128,9 тысячи) и на 22,7 процента уступает периоду с января по ноябрь 2023 года (160 тысяч).

Частный инвестор сегодня сталкивается сразу с несколькими проблемами. Во-первых, вход в жилую недвижимость стал дороже: даже при наличии собственных средств покупка квартиры требует значительных вложений. Во-вторых, доходность от аренды зачастую не превышает пяти-шести процентов годовых, а окупаемость может растянуться на 13 лет и более. При этом собственнику приходится самостоятельно решать вопросы ремонта, поиска арендаторов и простоя объекта.

На этом фоне все больше инвесторов обращают внимание на альтернативы, которые позволяют получать рентный доход без необходимости напрямую владеть квартирой. С этой задачей какое-то время удавалось справляться банковским депозитам. Однако, как заявила глава Центробанка Эльвина Набиуллина, «с июня мы вошли в цикл снижения ключевой ставки». Это значит, что по мере уменьшения этого показателя доходность депозитов будет снижаться вслед за ним.

Причем здесь склады

В отличие от жилого сегмента, крупная и качественная коммерческая недвижимость чувствует себя сегодня значительно увереннее. Спрос здесь поддерживается структурными изменениями в экономике. Один из ключевых драйверов — бурный рост электронной коммерции. Маркетплейсы и логистические компании продолжают расширяться, им требуются современные складские комплексы, в первую очередь класса «А». Это высокотехнологичные объекты с высокими потолками, защитой от пыли, полами, которые способны выдержать высокую нагрузку, передовыми системами климат-контроля, пожаротушения, безопасности и прочими полезными характеристиками.

Сегодня предложение современных складских комплексов ограничено. Эксперты отмечают дефицит качественных площадей, несмотря на рост объемов ввода. В офисной недвижимости наблюдается похожая картина. Наиболее острой остается нехватка крупных, современных и качественных офисов в деловых районах Москвы — ставки аренды там продолжают расти. Так что спрос на такие объекты обеспечен на годы вперед.

Еще одно важное преимущество коммерческих объектов — защита от инфляции. Договоры аренды с юридическими лицами, как правило, заключаются на длительный срок и предусматривают регулярную индексацию ставок. Это позволяет собственникам сохранять реальную доходность даже в условиях роста цен.

«По итогам 2025 года средняя цена квадратного метра в строящихся офисах составит 485 тысяч рублей, что на семь процентов выше показателя прошлого года. В свою очередь рост ставок аренды в строящихся бизнес-центрах по итогам 2025 года составит около 15 процентов», — рассказал «Ленте.ру» доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко. Все это, по его мнению, сделает ЗПИФы на коммерческую недвижимость еще более востребованными у инвесторов.

Почему ЗПИФ?

Помимо низкого порога входа — стоимость пая может начинаться от шести рублей, как, например, в ЗПИФ недвижимости «Современный 9» — у ЗПИФов, ориентированных на коммерческую недвижимость, есть еще несколько преимуществ. Во-первых, это диверсификация: есть фонды, где средства инвесторов идут на покупку разных объектов. Инвестиционный портфель составляется так, чтобы застраховаться от рисков и обеспечить рост стоимости чистых активов при любом раскладе в экономике. Однако есть фонды, которые вкладывают средства только в один крупный объект.

Во-вторых, профессиональное управление: всеми вопросами — от выбора объектов до заключения договоров аренды — занимается управляющая компания, у которой есть лицензия Банка России.

Однако во всем нужно соблюдать меру. Большинство инвесторов не рассматривают ЗПИФы как единственный инструмент для размещения средств. Опытные инвесторы и эксперты финансового рынка рекомендуют выделять на такие фонды до 20 процентов от своих совокупных вложений. «Важно понимать, что необходимо тщательно выбирать фонд, изучать активы, управляющую компанию, условия фонда, а также риски вложений в те или иные объекты. Инвестировать в них
"последние деньги" или делать основой портфеля точно не стоит», — рассказал «Ленте.ру» доцент Финансового университета при правительстве РФ Петр Щербаченко.

Как выбрать фонд

При выборе ЗПИФа эксперты советуют обращать внимание на несколько параметров. Важно, чтобы фондом управляла крупная и опытная компания, а в портфеле было несколько объектов в разных регионах и с разными арендаторами. Отдельный плюс — это быстрорастущие федеральные компании, прежде всего из сегмента e-commerce, в числе партнеров и арендаторов.

Сегодня более 80 процентов рынка ЗПИФов коммерческой недвижимости занимает компания «Современные Фонды Недвижимости» (ООО «СФН»), которая была создана в 2020 году для развития коллективных инвестиций в этой сфере. Сейчас под ее управлением находится целая линейка ЗПИФов, инвестирующих в логистические объекты, нежилые здания и помещения, инфраструктурные предприятия, земельные участки и иные активы общей стоимостью свыше 644 миллиардов рублей.

За первые шесть месяцев 2025 года УК Современные Фонды Недвижимости выплатила пайщикам закрытых паевых инвестиционных фондов более 16,2 миллиарда рублей инвестиционного дохода. Для сравнения, за аналогичный период 2024 года выплаты составили более 11,1 миллиарда рублей. За второй квартал 2025 года выплаты превысили 8,5 миллиарда рублей, что стало рекордным квартальным результатом за всю историю компании.

Сейчас можно приобрести паи ЗПИФ недвижимости «Современный 10», который был запущен в октябре 2025 года. Фонд будет инвестировать в строительство и сдачу в аренду современных складских комплексов.

«Далеко не все крупные маркетплейсы и платформы строят склады сами. В основном реализуется формат built-to-suite, когда заказчик говорит, какие именно параметры склада ему нужны, а девелопер все это строит. Финансирование осуществляется через ЗПИФ. Таким образом бизнес получает качественный и приспособленный под себя объект, не тратя на него огромные деньги, а направляет средства на развитие бизнеса. Девелоперы получают устойчивый спрос на крупные объекты. А владельцы инвестиционных паев таких фондов получают совладение качественными активами недвижимости с защитой своих сбережений от инфляции. А главное — возможность получать регулярный доход, заработать на росте стоимости объектов и соответствующем росте стоимости инвестиционных паев», — рассказал «Ленте.ру» заместитель генерального директора УК Современные Фонды Недвижимости Руслан Надров.

Стоимость пая ЗПИФ недвижимости «Современный 10» составляет чуть больше 100 рублей. Приобрести их можно, начиная от 10 штук, на Московской бирже (торговый код — XSKLAD) или в приложении СберИнвестиции. Причем до 30 декабря 2025 года за покупку паев фонда можно получить кешбэк до 50 тысяч рублей.

РЕКЛАМОДАТЕЛЬ
ООО «СФН»
ИНН 7730257675
Услуги по доверительному управлению паевыми инвестиционными фондами (ПИФ) предоставляются ООО «СФН» (ОГРН 1207700206515, лицензия Банка России № 21-000-1-01038 от 07.10.2020). Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Современный 9» зарегистрированы Банком России 15.08.2021 № 6412. Правила доверительного управления ЗПИФ недвижимости «Современный 10» зарегистрированы Банком России 09.10.2025 № 7347. Получить информацию о ПИФ, правилах доверительного управления (ПДУ) и иные документы можно по адресу: 121059, г. Москва, ул. Киевская, д. 7, корп. 2, этаж 5, ком. 40,41,42, на сайте www.sfn-am.ru, по тел. (495) 252-22-24. Стоимость инвестиционных паев может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходов в будущем. Государство, ООО «СФН» не гарантируют доходность инвестиций в ПИФ. Прежде чем приобрести инвестиционный пай, следует внимательно ознакомиться с правилами ПДУ ПИФ и пройти тестирование. Инвестиции сопряжены с риском. Выплаты инвестиционного дохода не гарантированы. Передаваемые в доверительное управление денежные средства не подлежат страхованию в соответствии с Федеральным законом от 23 декабря 2003 года № 177-ФЗ «О страховании вкладов в банках Российской Федерации». Приобретение инвестиционных паев (т.е. заключение договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом) не является договором банковского вклада или банковского счета. Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Срок проведения акции «Поощрение до 50 тысяч рублей за инвестиции»: с 05.11.2025 по 30.04.2026 включительно. Организатор Акции: ПАО Сбербанк. Подробности об организаторе, правилах проведения, количестве призов по результатам акции, сроках, месте и порядке их получения на сайте https://www.sberbank.ru/ru/promo/keshbek-za-fond/.